Enquête publique sur le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal Commune de Nogent-sur-Marne (Val de Marne).
Réponse du groupe Nogent Avenir
22 juin 2023
Remarques générales
Préambule
La volonté de l’État de produire du logement dans les villes constituées, à l’image de notre commune de Nogent sur Marne renforce inévitablement une densification progressive. Par conséquent, une partie du patrimoine (non protégé et celui situé dans les abords des monuments historiques) est menacée par la pression foncière.
Nous avons pu constater ces dernières années que la plupart des demandes d’autorisation de travaux concernent des projets de densification. Les demandes résultent à la fois des politiques de l’État, notamment de la loi SRU, et naturellement de l’attractivité des communes en première couronne parisienne.
Certes la ville de Nogent-sur-Marne compte un taux de 14% de logements sociaux ce qui lui a valu d’être déclarée carencée par ordre préfectoral, et s’est vue, durant un temps, confisquer ses permis de construire. Par conséquent des constructions ont été réalisées pour répondre exclusivement à cette obligation. Ces dernières ont tendance à défigurer le paysage urbain par des barres d’immeubles trop souvent déconnectées des formes urbaines environnantes.
Alors que le Ville est entièrement urbanisée, elle affiche encore une densité modérée qui contribue à la qualité de vie et donc à son attractivité.
Pour rappel à Nogent-Sur-Marne, on distingue trois typologies urbanistiques : les quartiers résidentiels pavillonnaires et verdoyants, le pôle dynamique encadré par des voies traversantes structurantes, et les limites bordant la Marne au sud et le bois de Vincennes à l’ouest.
Héritage du passé ou erreur du présent, de nouvelles constructions plus denses ou plus récentes, ne sont pas parfaitement homogènes. Autre constat, la topographie de la ville contribue aux ambiances en offrant de belles perspectives visuelles.
Par conséquent les notions de densification et de protection patrimoniale sont a priori des idées qui s’opposent car la densification tend à transformer l’existant, alors que la protection patrimoniale œuvre à conserver.
À Nogent-sur-Marne, cette densification exerce donc une pression dans les secteurs pavillonnaires. Bien qu’ils soient définis comme des secteurs patrimoniaux, le PLU actuel n' empêche pas le remplacement ou la modification du bâti non remarquable. Certains exemples à Nogent-sur-Marne montrent que la nouvelle architecture ne tient pas toujours compte des formes et des modénatures de l’architecture actuelle. Elle peut même dénaturer le contexte urbain du patrimoine.
De plus les implantations trop denses peuvent faire contraste avec l’architecture existante et dégrader là aussi la cohérence urbaine.
Enfin de nouvelles constructions viennent parfois obstruer des vues paysagères qui font la qualité des secteurs patrimoniaux.
Lorsque la densification devient récurrente dans un secteur, elle en vient à changer le profil urbain au risque d’effacer certains aspects qualitatifs.
Prenons l’exemple du secteur du boulevard de Strasbourg. Sa forte densification provoque un contraste fâcheux avec les secteurs patrimoniaux situés à l’arrière comme c’est le cas à la hauteurs de rues Marchand, Chanzy, St Quentin,Parmentier ou Théodore Honoré. Même si le profil hétéroclite du boulevard de Strasbourg peut être amélioré par un urbanisme plus homogène, il ne faudrait pas que cela efface les qualités paysagères et patrimoniales héritées d’une urbanisation progressive.
Enjeux de ce futur PLUI
Il faut profiter de cette refonte des 13 PLU des 13 communes qui constituent le territoire PEMB pour espérer rendre le U d’urbanisme à ce Plan Local de l’Urbanisme et ne pas le réduire à de simples règles de hauteurs mais tenir compte des limites observées ces dernières années des PLU dans chacune des communes, comme c’est le cas pour Nogent.
En ce sens, le projet de PADD présenté est ambitieux et répond à une majorité d’objectifs qui convergent vers une amélioration du cadre de vie, de l’environnement et de l’urbanisme au plan territorial et souhaitons-le au plan communal.
Il est clair que nous partageons la vision d’un urbanisme consistant à "Faire la ville" plutôt que d’imposer une densification dont personne ne veut.
En revanche, les limites actuelles de notre PLU communal tant de fois démontrée, notamment sur les grandes opérations qui tendent à dénaturer nos quartiers, mais également les pressions croissantes, environnementales, foncières, démographiques…, la densification urbaine de Nogent, sont d’autant de sujets qu’il convient de partager avec les habitants pour ensemble construire l’avenir de Nogent.
Certes il y a les règles générales à harmoniser au plan territorial mais il faut également tenir compte des spécificités de chacune des 13 communes pour que l’Avenir de Nogent se décide à Nogent.
Concernant les quotas de logements sociaux, nous ne pourrons objectivement jamais atteindre les objectifs imposés et qui sanctionnent lourdement les communes du département au plan financier et de l’aménagement.
Car au regard des villes sanctionnées, en s’y promenant, en discutant avec les habitants et les maires concernés, on peut affirmer que personne ne s’oppose au logement social. Surtout Tous, en revanche, refusent de densifier massivement et sans délai leur commune.
Non à une ville du tout béton, à marche forcée, toujours plus dense, destructrice de la nature et du bien vivre.
La pandémie n’aura donc servi à rien ?
Il faut au contraire privilégier la transition pavillonnaire, l’intégration réussie d'opérations comprenant du logement social nous ajouterons “communal” à destination prioritaire des Nogentais dont nous rappelons que 700 de nos concitoyens sont dans l’attente.
Sur un autre registre, outre des orientations générales qui donnent de la cohérence aux politiques d’aménagement (OAP thématiques, documents cartographiques…) , ce projet de PLUI a un grand avantage : il rend possible la comparaison des règlements de zones par commune.
Se comparer aux autres commune du Territoire
Une comparaison qui suscite quelques observations :
Manifestement certaines communes ont produit des règlements plus élaborés que d’autres. Là où certaines ont fourni plusieurs pages de dispositions parfois accompagnées de schémas, d’autres se contentent d’un court paragraphe, voire d’une simple ligne voire une absence de dispositions particulières qui renvoie aux dispositions transversales fixées par le territoire.
Pour Nogent, certaines thématiques réglementaires sont sur-développées comme « l’aspect extérieurs des constructions » (Nogent UP11 p 114-122 et 12 p 139-147) … jusqu’au micro-détail comme "peindre les paraboles dans la tonalité du matériau sur lequel elles se détachent » ( Nogent UP12 p142) quand d’autres thématiques ne sont tout simplement pas abordées.
Cette hétérogénéité des règlements est-elle le résultat d’un travail plus abouti ? Ou, au contraire, la volonté de se laisser des « marges d’appréciations » ?
Sur les effets du réchauffement climatique
Les effets du réchauffement climatique et tout dernièrement les enseignements du confinement nous invitent vivement à renforcer la trame verte et bleue, à promouvoir et protéger les espaces verts existants, d’adosser la trame verte sur les alignements d’arbres existants et futurs ainsi que les liaisons douces des bords de Marne, et protéger les cœurs d’îlots verts et arborés du territoire, qui représentent des espaces relais de la trame verte urbaine et constituent de véritable îlots de fraicheurs.
Pourquoi ne pas élargir par exemple aux équipements collectifs la règle d’un arbre abattu pour deux plantés ? Pourquoi ne pas augmenter la superficie du terrain constitué de pleine terre ? Pourquoi ne pas renforcer et étendre la protection des cœurs d’îlots verts et arborés à l’ensemble de la commune et non pas uniquement aux viselets comme c’est aujourd’hui le cas ?
Cela permettrait de préserver ces espaces relais de la trame verte dans un contexte urbain intense tout en préservant la biodiversité et contribuerait également à la gestion des eaux pluviales en permettant de conserver des sols perméables et des continuités écologiques.
Comme vous pouvez le constater, ces propositions ne visent pas à empêcher de construire mais à permettre de mieux construire, en insérant de façon qualitative tout en préservant la trame verte qui fait de Nogent un cadre de vie tant apprécié en témoignent les différents classements.
D’un point de vue plus général, s’il est logique et même souhaitable de ne pas tendre à l’uniformisation des règlements pour les 13 communes du territoire, il faut cependant être vigilant à une certaine recherche de cohérence.
C’est le cas concernant les Types de surfaces favorables à la nature en ville et les coefficient de pondération, aussi appelé coefficient de biotope qui par exemple à Champigny UP14 p 156-157 et Vincennes UP14 p 176 sont à comparer à Nogent avec un tableau nettement moins détaillé incluant même un coefficient de 0,25 pour une épaisseur d’espaces verts de… 10cm (UP14 p176).
Ou encore pour l’épaisseur des isolations par l’extérieur 20 cm pour les uns, 25 cm pour d’autres ? Le nombre des places de stationnement pour les constructions et installations nouvelles (UP17-6 p193 à 209) ou encore, les emplacements vélos dans les constructions nouvelles, bref d’une ville à l’autre ces dispositions généralistes connaissent de forte variation.
Sur les zonages, ce PLUI est manifestement à compléter.
A Nogent de façon générale, les frontières du zonage sont délimitées le long des rues, avec comme conséquence le plus souvent que deux côtés de rue appartiennent à des zones différentes.
Par conséquent les limites des zonages qui donnent parfois lieu à des incohérences avec une rue à 11m d’un côté et 18 m de l’autre.
Il convient de se saisir de cette question pour une meilleure appréhension des règles de zonages.
Nous pourrions continuer de vous dresser la liste des sujets qu’ils conviendrait de débattre, pour les améliorer, à l’occasion de l’élaboration de ce PLUI en accord avec les Nogentaises et les Nogentais, selon des remontées d’informations rue par rue, quartier par quartier.
Globalement, la rédaction des règlements propres à chaque commune semblent plus résulter plus d’un procédé de copié-collé issu des PLU communaux à contrario d’une rédaction pensée en fonction du nouveau découpage thématique du règlement pour souligner la volonté de s’inscrire réellement dans un PLUI.
Manque de concertation et de communication
Ce document d'urbanisme a pour but de définir jusqu'en 2035, la gestion de l'urbanisation pour chaque Commune et il aurait été bien légitime d'interroger nos concitoyens et ce avant l'enquête publique.
Présenter la version Nogentaise de ce futur PLUI auprès de nos concitoyens en les sensibilisant aux conséquences d’une part et aux axes d’amélioration d’autre part à l’échelle de leur quartier aurait été une nécessité pour avoir une vision partagée de notre ville, de leur quartier, leur rue…
Se concerter, c'est discuter ensemble, échanger pour construire une vision partagée d’un urbanisme apaisé.
Force est de constater que ce projet de PLUi qui va engager notre Territoire dans un processus collectif fondamental au plan de l'urbanisme n’a fait l’objet d’aucun travail poussé de concertation et d’information au plan communal, pourtant essentiel, avec les associations représentatives Nogentaises, les Nogentaises et les Nogentais, et les élus locaux majorité et minorité.
Seules des balades urbaines organisées par le Territoire, certes intéressantes, les réunions publiques à vocation territoriale et une plateforme territoriale collaborative à laquelle nous avons pu longuement participé ont permis de donner un peu la parole aux habitants en amont de la mise au point de ce futur PLUI.
Nous considérons qu'une restitution et une présentation municipale du futur PLUI aurait été de nature à rassurer nos concitoyens sur les orientations retenues évitant de surcroît d’éventuels recours.
Un PLUI peu ambitieux sur les enjeux environnementaux
Le Projet d’Amenagement et de Développement Durable (PADD) quant à lui énonce l’objectif d’aménager et de renforcer une trame verte et bleue de qualité participant au cadre de vie nogentais. Il insiste alors sur le fait de tendre vers un maillage vert continu et cohérent sur l’ensemble du territoire en organisant le lien entre les espaces verts de la commune et les espaces naturels tels que le bois de Vincennes et la Marne, notamment dans l’objectif de connecter ces deux grands réservoirs de biodiversité.
Les effets du réchauffement climatique et tout dernièrement les enseignements du confinement nous invitent vivement à renforcer la trame verte et bleue, à promouvoir et protéger les espaces verts existants, d’adosser la trame verte sur les alignements d’arbres existants et futurs ainsi que les liaisons douces des bords de Marne, et protéger les cœurs d’îlots verts et arborés du territoire, qui représentent des espaces relais de la trame verte urbaine et constituent de véritable îlots de fraicheurs.
Par conséquent nous vous suggérons de profiter de cette élaboration du PLUI pour renforcer et étendre la protection des cœurs d’îlots verts et arborés à l’ensemble de la commune et non pas uniquement aux viselets comme c’est aujourd’hui le cas.
Cela permettrait de préserver ces espaces relais de la trame verte dans un contexte urbain intense tout en préservant la biodiversité et contribuerait également à la gestion des eaux pluviales en permettant de conserver des sols perméables et des continuités écologiques.
A l’appui de cette suggestion, voici un extrait d’une étude de l’APUR (novembre 2017) qui préconise :
“ La richesse végétale des cœurs d’îlots est à préserver pour renforcer le rôle de la nature en cohérence avec le schéma Trame Verte et Bleue. La commune de Nogent-sur-Marne est adossée au Bois de Vincennes à l’est et à la Marne au sud. Ses coteaux fortement boisés et la grande porosité de ses sols procurent à chaque quartier des «îlots de fraîcheur» d’une grande qualité. Par ailleurs, ces corridors de biodiversité majeurs au cœur de la métropole dense contribuent à la continuité des corridors écologiques pour lesquels les espaces relais sont très importants.”
C’est un constat alarmant : la ville de Nogent sur marne n'est pas prête à faire face aux conséquences du dérèglement climatique.
Nous dénonçons régulièrement à l’occasion d’opération de densification de la ville la création d'îlots de chaleur, mais également l’abattage d'arbres, l’artificialisation de la ville qui ont contribué à faire de Nogent une étuve.
Le manque de végétation, les matériaux utilisés à Nogent ainsi que les émissions de chaleur font de Nogent-sur-Marne une ville fortement exposée à l'effet d'îlot de chaleur urbain faisant peser des risques majeurs sur la santé des habitants et la biodiversité.
Après la lutte contre le froid c'est désormais aussi à la lutte contre le chaud à laquelle nous devons nous engager.
Intégrer le confort d'été aux normes de rénovation et repenser notre utilisation des toits, à cet effet nous sommes pour l'interdiction des sorties de climatiseur sur les toits.
Il faut renforcer ce PLUI avec une série de mesures pour éviter l’imperméabilisation des sols et favoriser l'implantation de végétalisation de pleine terre.
Pourquoi ne pas créer des indices de canopée exigeants et étendre les trames vertes à partir des parcs pour créer de nouveaux corridors de biodiversité et de fraîcheur ?
Cette revégétalisation doit s'appuyer sur des espèces résistantes sobres en eau.
Il faut également veiller à la création de place ombragée et créatrice de lien social notamment dans le cadre de la rénovation du marché du centre
Il en va de même pour la partie de l’avenue de joinville située dans le quartier du centre d’affaires Baltard qui, par l’absence d’arbre, est fortement exposée à la chaleur.
Il faut renforcer les dispositifs pour mieux faire circuler l'air à Nogent-sur-Marne pour rafraîchir l'espace urbain de manière passive en préservant les couloirs d'air existant et enfin mieux protéger les populations y compris pour les animaux.
Nous devons axer ce PLUI pour préserver les cœurs d’îlots et les espaces verts de la commune, sachant pertinemment que nos concitoyens y sont très attachés.
Nous aurions du mal à croire que les services de l’Etat, très sensibilisés sur ce sujet de développement durable, préféreraient encourager la bétonisation face à la préservation de la nature dans une Commune qui a déjà plutôt rempli ses objectifs en matière de densification.
Remarques spécifiques
Depuis l’approbation du PLU en 2014, de nombreuses constructions nouvelles ont été réalisées, de multiples projets sont en chantier, la prospection immobilière est très active et les tensions foncières sont fortes. Nous assistons à une modification des formes urbaines traditionnelles existantes amenant une intensification urbaine, une densification du parc existant et une minéralisation des espaces collectifs au détriment du cadre de vie des Nogentais.
Les mutations sont soutenues et les dispositions du PLU en vigueur montrent leurs limites à accompagner ces évolutions et à répondre l’ambition d’une urbanisation partagée et apaisée.
Dérogations au principe d’alignement.
Question ? Pourquoi se limiter à 20 mètres alors même que les linéaires de façades des nouvelles opérations, voire ceux des parcelles encore disponibles, sont souvent inférieurs à 20 m de large, et par conséquent de linéaire de façade ?
La prescription d’un linéaire de façade de 15 mètres serait plus réaliste afin de limiter les fronts bâtis trop importants et le détournement de la règle par les porteurs de projet.
Par ailleurs, ce recul de 2 mètres prescrit pour 20 à 30 % de façades ne favorise ni ensoleillement, ni vues sur la végétation tout en portant atteinte à l’intégration architecturale et au front bâti notamment pour le boulevard de Strasbourg.
Il en est assurément de même pour les linéaires de façades de plus de 40 mètres : Ne faudrait-il pas en ce cas exiger deux bâtiments distincts, non mitoyens participant du même ensemble immobilier afin de casser le front bâti toujours un défi pour le bioclimatique et limiter l’intensité urbaine défigurant un patrimoine auquel les Nogentais sont très attachés.
La lecture de cet article nous amène à considérer que les motifs très vagues et surtout sources d’interprétation de la dérogation à la règle de l’alignement font passer un dispositif de dérogation à celui d’un principe avec le risque d’être appliqué sans discernement.
Saillies en surplomb des voies :
L’autorisation de saillie sur le domaine public a pour conséquence de rapprocher les arbres du bord des constructions. Cette proximité avec les balcons accroît les difficultés de gestion régulière des arbres d'alignement, nécessitant une vigilance accrue lors de l'examen des nouveaux permis de construire. L'enjeu est particulièrement fort sur le boulevard de Strasbourg pour permettre la plantation et la bonne gestion d'alignements d'arbres pérennes le long de cette Route Départementale.
De plus, ces saillies en surplomb ne sont pas qualitatives pour le promeneur. Nous demandons le retrait de cette règle.
Isolation thermique
Cette mesure s’inscrit avec pertinence dans une optique de développement durable mais doit être facilitée pour encourager nos concitoyens à engager des travaux d’isolation. Notamment dans le cadre de mitoyenneté avec les parcelles voisines et des voisins en opposition avec une démarche écologique essentielle.
L’implantation des constructions
Nous sommes opposés à la proposition de supprimer les 4 m d'implantation par rapport aux limites séparatives, notamment concernant les opérations dont les façades arrière donnent sur des terrains qui jouxtent une zone UP.
Majorations des hauteurs dans certains cas
La hauteur pourra être majorée de 3m maximum pour les constructions à vocation de services publics ou d’intérêt collectif. Cet article semble en contradiction avec la volonté d’ajuster les dispositions relatives à la hauteur des constructions. Nous avons pu aisément le constater sur l’opération du 31bis boulevard de Strasbourg qui a illustré cette règle “offerte aux promoteurs” de majorer de 3m la hauteur maximale autorisée. Il est tout à fait possible d’intégrer des étages concernant les logements sociaux dans la limite imposée par le PLU.
Nous demandons la suppression de la majoration des 3 mètres.
Introduction de dispositions réglementaires spécifiques aux différentes séquences du boulevard de Strasbourg
Il est urgent d’introduire des dispositions réglementaires affinées le long du boulevard de Strasbourg, pour tenir compte des différentes séquences urbaines qui le composent.
Le séquencement n'appelle pas de notre part de remarques particulières mais une vigilance s’impose concernant les rues parallèles au boulevard de Strasbourg qui constituent des zones de transition avec les quartiers. Nous parlons, notamment, de la rue Théodore Honoré, de la rue du Commandant Marchand, Saint Quentin, et de l’entrée de ville depuis le Perreux à l’angle de la rue de Plaisance.
Protection des coeurs d'îlots
Les cœurs d’îlots identifiés constituent des ensembles à dominante végétalisée s’étendant sur plusieurs terrains. Ils présentent une fonctionnalité écologique importante qu’il convient de prendre en compte dans ce séquencement. Ils constituent un espace de transition avec le tissu urbain des abords du boulevard.
C’est le cas dans le secteur des Viselets, des parcelles avec des alignements d’arbres de la rue Théodore Honoré ou encore des derniers cas sur les coteaux.
Mise en cohérence du zonage du PLUI pour protéger des espaces de transition
Le classement actuel de parcelles dans certaines zones autorise le développement potentiel d’édifices de gabarit en totale inadéquation avec le caractère pavillonnaire du secteur attenant.
Afin d’assurer une bonne transition entre collectif et secteur pavillonnaire, nous demandons une mise en cohérence du zonage sur la commune de Nogent sur Marne.
Ajustement des exigences de perméabilité des sols
Cet ajustement est nécessaire et important, en effet les opérations ces 6 dernières années ont montré l’importance de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols.
Il faudrait néanmoins privilégier la pleine terre aux sols perméables aménagés pour faciliter davantage l'écoulement des eaux pluviales. Ainsi il faut être vigilant à l'implantation et à la profondeur des parkings souterrains : ceux-ci ne doivent pas perturber la nappe phréatique dans son écoulement.
Sont concernés l’ensemble de la ville avec des secteurs en particulier qu’il conviendra de repérer grâce notamment à la carte de sources annexées au PLU actuel et à reprendre dans le PLUI.
Identification de nouveaux secteurs de coeur d’ilot et modification des dispositions réglementaires associées Véritable îlot de fraîcheur et de verdure pour la faune, il faut d’urgence sanctuariser ces espaces de respiration.
La pleine terre contribue bien entendu à la végétalisation, mais également à la lutte contre les Îlots de chaleurs et à la gestion des eaux pluviales à la parcelle, elle permet de conserver des sols perméables et des continuités écologiques. Il est donc nécessaire d’imposer de la pleine terre dans toutes les zones du PLUI, y compris dans les zones évolutives (et en zone naturelle où la règle devrait être encore plus sévère et exiger clairement des sols perméables).
La modification vise également à renforcer la protection des cœurs d'îlots repérés sur le document graphique en précisant que tout abattage d’un arbre sera compensé par la plantation de deux nouveaux sujets, il serait bon de préciser que les arbres plantés seront de même tiges que ceux supprimés.
Ces secteurs privés constituent des espaces de respiration dans le tissu urbain constitué ou des espaces de transition entre l’habitat et les zones naturelles. Ils présentent également un intérêt écologique pour la Trame Verte et Bleue, notamment lorsqu’ils constituent des cœurs d’ilots verts.
Pour un arbre protégé, la règle serait donc moins prescriptive, puisqu’en cas d’abattage son remplacement ne se ferait que par un seul arbre. Il est proposé d’uniformiser la règle, soit à un arbre planté pour un arbre abattu ( ou à 2 pour un), à la fois dans les secteurs de protection de la trame verte et sur l’ensemble des zones urbaines y compris lorsque la question concerne des collectifs.
Délimitation des cœurs d’îlot
Pourquoi dans le secteur des bords de Marne, l’extension s’arrête à la rue Beausejour et ne va pas jusqu’à la rue de Diane ? Pourquoi les espaces en front de Marne ne sont pas concernés ? Bizarrement, sur le nouveau cœur d’îlot entre l’avenue Franklin Roosevelt et la rue Beausejour, il n’y a aujourd’hui quasiment pas d’espace vert alors qu'il conviendrait au contraire de protéger les cœurs d’îlot constitués.
Remarque annexe : côté Bd de la Marne nous pensons que les bords de Marne pourraient être beaucoup mieux aménagés en partant du pont de Joinville jusqu’à la promenade Yvette Horner? Nous avons des berges qualitatives qu’il conviendrait de rénover et/ou aménager pour valoriser ce site d’exception.
De plus, concernant les mobilités douces, les bords de Marne n’offrent pas aux cyclistes de protections satisfaisantes, par conséquent ces derniers ont tendance à rouler sur les trottoirs.
Accroissement des exigences d’espaces verts dans les zones urbaines
La pleine terre contribue bien entendu à la végétalisation, mais également à la lutte contre les Îlots de chaleurs et à la gestion des eaux pluviales à la parcelle, elle permet de conserver des sols perméables et des continuités écologiques.
Toutefois, alors que le dispositif, objet de la modification prévoit qu’au moins 20% de la superficie du terrain doivent être traités en espaces verts dont au moins 10% de la superficie du terrain constitués de pleine terre, il conviendrait d’élever le pourcentage d’exigence de pleine terre à 20 %. En effet, les sols de pleine terre sont les seuls à assurer durablement la fonctionnalité attendue des sols et à maintenir la biodiversité.
Enfin, un coefficient de pondération, aussi appelé coefficient de biotope, est affecté à l’emprise des réalisations végétales suivantes de façon à les prendre en compte dans le calcul de la surface d’espaces verts.
Cette pondération est insuffisante notamment pour les sols en evergreen ou les espaces verts sur dalle dont les indices doivent être revus et fixés à 0,25.
Il convient d’augmenter les exigences d’espaces verts, notamment d’espaces verts de pleine terre pour diminuer significativement l'artificialisation des sols dans l’ensemble des zones.
Introduction d’une disposition visant à préserver la gestion des eaux de source
Il apparaît en effet urgent d’introduire un article visant à renforcer la gestion des eaux de source avec l’installations et constructions en sous-sol, de moyens techniques afin d’assurer l’écoulement naturel des eaux de source. Nous avons à déplorer plusieurs cas emblématiques sur la commune. Il faut également veiller à une étude plus ambitieuse des sols et l’analyse de la cartographie des sources par les promoteurs.
Les installations et constructions en sous-sol devront prévoir des moyens techniques afin d’assurer l’écoulement naturel des eaux de source. On devra être vigilant à l'implantation et à la profondeur des parkings souterrains : ceux-ci ne doivent pas perturber la nappe phréatique dans son écoulement.
Identification de cônes de vue à préserver
A propos de la protection des périmètres des cônes de vue, il aurait été pertinent d’inclure celui du boulevard de Strasbourg en direction de la place Leclerc et du Bois curieusement non mentionné dans le rapport de l’APUR. Depuis la réalisation de l’ensemble immobilier Nogent-Baltard, la vue sur le bois a totalement disparu.
Modification de l’article concernant le stationnement
La modification a pour objectif d’ajuster les dispositions relatives au stationnement dans les zones urbaines.
Le PLU en vigueur prévoit déjà une réduction des exigences de stationnement à proximité des gares. Nous pensons au contraire qu’il faut revoir les normes de stationnement prévues et réintroduire la contrainte financière pour non réalisation des places de stationnement comme prévu par l'article L 332 7 1 du Code de l'Urbanisme.
De plus la notion “0.5 places maximum par logement social” n’est pas satisfaisante. Il faut clarifier le code avec des chiffres entiers. Comment peut-on exiger des demies places ?
L’article proposant une pondération des normes de stationnement automobile en fonction de la desserte en transports en commun introduit une règle qui permet aux promoteurs d’abandonner leurs obligations. Ainsi on ne peut pas accepter de réduire :
de 50% dans le cas d’une unité foncière située à moins de 500m d’une gare RER
jusqu’à 100% dans le cas d’une unité foncière située à moins de 200m d’une gare RER
La légitimité de la liaison entre places de stationnement et logement social pose un problème d’équité. Par contre, la proximité d’un immeuble avec une gare RER, Grand Paris Express ou autre, pourrait justifier la réduction du nombre de places de stationnement mais en respectant un équilibre entre logement privé et logement social.
En outre, les distances limites annoncées à “vol d’oiseau” ne sont pas acceptables ; dans les faits, nous mesurons un écart sensible entre distances à “vol d’oiseau” et distances réelles parcourues.
De plus, l’abandon de l’usage d’une voiture pour les propriétaires dans un tel secteur ne devrait pas se traduire par une moindre contrainte pour les promoteurs. Ce qui suggère de remplacer cette obligation par une autre exigence comme de plus grandes surfaces dédiées aux stationnements des équipements pour mobilités douces, plus de caves, ou une contribution au financement d’équipements publics de proximité.
Modification du lexique dans les dispositions communes
Cette nouvelle définition en excluant les balcons du calcul de l’emprise au sol laisse à penser que la taille des balcons devient désormais illimitée.
Il faut revenir à la définition réglementaire : article R. 420-1 du code de l'urbanisme précise : « L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Les balcons sont des débords aériens.
Nous demandons que les balcons soient réintégrés au calcul de l’emprise au sol et ne débordent pas sur le domaine public.
Le problème du stationnement
Tous les Nogentais savent bien que le stationnement dans toute la ville de Nogent est un véritable calvaire. Les nombreux et ambitieux projets immobiliers des 15 dernières années n’ont fait qu’aggraver une situation qui n’était déjà pas adaptée à la densité d’habitants. Les normes de stationnement figurant au PLUI ne prévoient pas de contrainte suffisante pour répondre aux besoins des Nogentais. Ce projet de modification du PLUI va encore accroître l’urbanisation et donc, mécaniquement, les difficultés de stationnement.
Il faut revoir les normes de stationnement prévues et réintroduire la contrainte financière pour non réalisation des places de stationnement comme prévu par l'article L 332 7 1 du Code de l'Urbanisme.
Modification du nombre de place de stationnement dédié au logement social dans toutes les zones excepté la Zone N
Pour les logements sociaux, supprimer une place de parking par une évaluation des besoins, comme pour favoriser l’utilisation des transports en commun, est une décision simplement injuste et discriminante.
Parce qu’on occupe un logement social, on ne serait pas en droit d’avoir une place pour parquer son véhicule? Cette proposition n’est pas acceptable alors que les études prouvent que le parc automobile est en constante évolution ces dernières années toutes catégories confondues.
Modification des tailles de stationnement des véhicules dans toutes les zones excepté la Zone N
Cette modification qui propose de réduire la largeur d’un emplacement de stationnement de 20 cm passant ainsi de 2,60m à 2,40m n’est pas acceptable. Dans les rues étroites ou sur de futurs opérations immobilières à l’étude actuellement, cela revient à autoriser le promoteur à s’affranchir du recul par rapport à la voirie. La variable d’ajustement étant réalisé sur la largeur des places de stationnement, donc de l’emprise publique.
Cela majore de surcroît l’effet corridor dans les petites rues étroites de Nogent.
Cette proposition vise également à réduire la taille des places de parkings, ce qui ne prend pas en compte l’évolution du parc automobile.
Pas assez d'emplacements réservés pour des équipements publics
Les projections de sur-densification de Nogent permises par ce projet de PLUI vont conduire mécaniquement à une augmentation de la population et de fortes demandes en matière d’équipements publics.
Dans le même temps, cette modification du PLUI supprime des emplacements réservés.
Le bâtiment « Hôtel du Port » semble avoir été retiré du site classé « sous la lune». S'agissant d'une servitude d'utilité publique, il conviendrait de modifier le zonage dans le plan « documents graphiques 4 B plan de zonage», afin de revenir à la situation initiale.
Il convient de prévoir des emplacements réservés dans les quartiers aujourd’hui sous équipés.
CONCLUSION :
Le PLUI engage notre ville pour les 15 prochaines années et marque fortement l’évolution de notre cadre de vie en préconisant des orientations d'aménagement de la commune, qui vont modifier de façon définitive la nature même de notre ville.
Ce risque d’urbanisation galopante va de facto engendrer des coûts de fonctionnement additionnels et par conséquent une possible détérioration de la qualité de vie, jusqu’à passer la barre des 35 000 habitants et accepter de n’être plus qu’une ville dortoir.
Il faut souligner que Nogent-sur-Marne est une commune de 2,8 km2, extrêmement dense, et dont la densité s’accentue d’année en année.
Densités moyennes (données INSEE 2012)
Ile de France | 1.000 hab/km2 |
Val de Marne | 5.500 hab/km2 |
Champigny-sur-Marne | 6.700 Hab/km2 |
Joinville-le-pont | 7.800 hab/km2 |
Le Perreux sur Marne | 8.400 hab/km2 |
Fontenay sous bois | 9.500 hab/km2 |
Nogent sur Marne | 11.000 Hab /km2 |
L’élaboration du PLUI lancée par le territoire doit être le moment d’opérer un réel diagnostic sur les besoins notamment en termes d’équipements publics et de prôner une dé-densification des constructions et une renaturation des espaces imperméabilisés. La densification record à Nogent amène une saturation des équipements publics. Les infrastructures scolaires notamment sont en limite de fonctionnement et de nombreux projets immobiliers conséquents en cours de réalisation actuellement sur Nogent vont fortement accentuer cette situation. La principale menace de dégradation du cadre de vie à Nogent sur Marne est liée à la densification des terrains par la multiplication de projets immobiliers d'envergure qui modifient la nature des quartiers et font progressivement perdre à la ville sa spécificité pavillonnaire et son attrait. Ce processus s'accompagne souvent de la destruction de bâtiments de caractère et de la disparition des jardins privés qui participent grandement à la qualité de notre cadre de vie et au charme de la ville dans un contexte où nous ne devons plus bétonner mais végétaliser pour faire face au dérèglement climatique ( chaleur et sécheresse) Nous demandons une vision urbaine plus équilibrée, qui protège efficacement les zones pavillonnaires qui font le charme de notre ville et intègre de façon harmonieuse et douce les collectifs. Nous demandons un développement des activités économiques et du commerce. Nous demandons une vision des transports en commun de liaison entre nos quartiers et les établissements publics, commerciaux, RER, notamment dans le bas des coteaux. Si cette modification du PLU ne respectait pas ces orientations, cela aboutirait à la disparition rapide, parfois brutale, d’un cadre de vie que tous nous aimons, que nous voudrions améliorer pour en profiter encore longtemps. Si la Municipalité ne prend pas en compte nos remarques sur l'élaboration de ce PLUI, notre position sera donc défavorable. Nous souhaitons que les points que nous avons soulevés qui ne seront pas repris en réserves soient néanmoins mentionnés à titre de recommandations.
Frédéric Lamprecht, Isabelle Guimard, Dominique Trevisan Conseillers municipaux, Groupe Nogent Avenir, Ville de Nogent sur Marne